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2006年08月26日

■リフォームでお勧めの本

■リフォームでお勧めの本


■リフォームでお勧めの本


わかんないですよね、相場感なんて

言われたところで、、

下で紹介する本の半値くらいが、材料の相場??(卸ね)

くらいだとかどうとか・・・・

人件費は別です、ya○○oオークショ○とか、

土建組合とか、近所でリクルートとか、

入居者とかから、見つけてくる人もいるそうです。。(でも自分でやってしまう人も多い)

すごいコミュニケーション力だ!!

部屋磨き:坪2000円から5000円(18平米=6坪=>12000円から30000円か?)

建具調整:1枚2000円から3000円くらい(6枚で12000円から18000円くらい?)


リフォーム:2万円(坪)=>洗面所、ドア(18平米=6坪=>12万円)


      5万円(坪)=>クロス、畳(18平米=6坪=>30万円)


      10万円(坪)=>水周り(風呂、トイレ)(18平米=6坪=>60万円)

まあ、ここはそれぞれの腕の見せ所らしいっす!

ええと、参考の本です、近々ほしいっす!僕の尊敬する人は持ってます。。





積算ポケット手帳 リフォームハンドブック〈2006〉



積算資料ポケット版リフォーム編 (2006)












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posted by きみと at 01:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

行動日誌015不動産物件見学

行動日誌015不動産物件見学


 昨日は歩きすぎで

(往復40分くらい、「山登りかよ!」)

風呂入ってとっととねてしまった

グウタラ
不動産投資家

希望者です。。

上司の飲みも断り

「付き合い悪いね」とかのたまわれつつ

また、行った事もない土地に夜中に出向く


という、ある意味「なにやってんだ」な

状態です。。

じゃあ、めげずにいきます



「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 498万円 

ターミナル駅から15分

徒歩15分

築年数 32万年

近隣賃貸相場 6.1万円

乗降客数 約1.8万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 8780+1430=>8780円/月=>10.6万/年


間取り 1R

占有面積 28平米

年間予想家賃 6.1×12=>73.2万円=>10.6万円を引くと=>62.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値498×.051=>254万円


25%=>62.6/0.25=>250万円
30%=>62.6/0.30=>208万円
35%=>62.6/0.35=>178万円



254万円(51%指値)
諸経費11%として

254万円×1.11=>279万円 それでも

実質で22%ですから

築32年でSRC

で22%なんてありえません

35-40%は最低ほしいです。

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです








10万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■表面利回り(とは)って?
 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?
 ■せんみつとは?(1000:100:1)
 ■リフォームでお勧めの本




    ■行動日誌016を読む



某有名幹線道路沿い

1階、しかも残りの2部屋は

店舗物件、税理士事務所に弁当屋。。

しかも、対象物件は弁当屋にもろ隣接!

日当たり0!

ひどいもんです、どうやって人住むの??

しかも1Rだからマイフォーム融資引けないし(←引くつもりだったのか??)

夜行軍でした。。

もろ、汗だく。。

傾いている一軒家とか、安く買えないかな。。




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posted by きみと at 01:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年08月24日

■旧耐震法以前とは



■旧耐震法以前とは


2006年現在


「築25年以上の物件」はこれに


当てはまります


昭和56年 1981年


以前の物件は、地震に対して基準の甘い

設計になっているということです



当会の危険あり=>リスク高=>賃貸付けに問題あり=>融資は見込めず=>

地震保険は割高

反面=>皆敬遠=>安く購入=>安く賃貸付け=>空室率低下=>キャッシュフロー改善

要検討です!

地震保険に興味のある方はこちら↓


リスクを無くし、不動産を守り抜くテクニック












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posted by きみと at 00:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

■旧法賃借とは

■旧法賃借とは


■旧法賃借とは


ya○○oのサイトを見ると

よくでできますね。。

「たまにか??」


旧法賃借

平たく言うと、「建物はあんたもんですけど


土地は地主のもんですよ、貸してるんですわ土地は」


ということです、だから「地代」が

発生するんですね。たしか全部で7種類くらいあると

おもったのですが、権利の形態によっては


建物の売却においても地主の許可がいる場合が

ありますから、要注意!今ではあまりない

昔のマンションの所有(正確には建物だけの所有)の権利


形態になります。

まあ、問題も多いですわね。。

当然、大量の人々(その戸数分の人)に土地を

貸して、毎月お代をいただくわけですから。。

キャッシュフローを買うという前提で買うのでしたら

(融資付け{担保}にはまずならない=>次の物件を買いにくい場合大)

OKですけど、それなりにリフォームの予算と家賃の設定、集客=>賃貸付けに

工夫が必要になりますが、「わいのたてもんやから自由にしてええんじゃい!」という

わけにもいかないこともあるかもしれません(なんせ地主から借りている土地ですから。。)

工夫が必要な物件ということですね。。

安さだけで飛びつくならば、少し考えたほうがいいです。













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posted by きみと at 00:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年08月23日

行動日誌014不動産物件見学

行動日誌014不動産物件見学


kill bill 2に感動していて

記事のアップを怠っておりました。。

ごめんなさい。。

不動産投資家

になりたいです。。

でも、物件見に行くのはいやです。。

だって、インドア派なんだもん。。


昨日も、アホノヨウニ物件を見てまいりました。。

築年数によってはほとんど肝試しに近いですね。。





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 580万円 

ターミナル駅から20分

徒歩3分

築年数 35万年

近隣賃貸相場 5.9万円

乗降客数 約2万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 9200+2000=>11200円/月=>13.5万/年


間取り 1DK

占有面積 23平米

年間予想家賃 5.9×12=>70.8万円=>13.5万円を引くと=>57.3万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値580×.051=>295万円


25%=>57.3/0.25=>229万円
30%=>57.3/0.30=>191万円
35%=>57.3/0.35=>163万円



295万円(51%指値)
諸経費11%として

295万円×1.11=>325万円 それでも

実質で17%ですから

築35年でSRC

で17%なんてありえません

30-35%は最低ほしいです。

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです








140万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?

 
物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?
 
せんみつとは?(1000:100:1)
 
旧法貸借とは? 

旧耐震法以前とは?




行動日誌015を読む



まーじぼろぼろでした。。

でもね、駅近いんですねー


srcは錆びたらおしまいですし

それに乗じて旨くペンキ塗り塗り

している物件多いんですわマジで





不動産投資家.JPG
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2006年08月21日

行動日誌013不動産物件見学

行動日誌013不動産物件見学


お久しぶりです、


ネット回線の料金

支払い忘れてまして。。


今日復活です。。


不動産投資家

になりたいです。。

物件見に行くのは嫌ですが。。

懲りずにいってきました。

(3日前ですが)




「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 600万円 

ターミナル駅から8分

徒歩15分

築年数 23万年

近隣賃貸相場 7.8万円

乗降客数 約?万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 7520+0=>7520円/月=>9.1万/年


間取り 1r

占有面積 18平米

年間予想家賃 7.8×12=>93.6万円=>9.1万円を引くと=>84.5万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値600×.051=>306万円


25%=>84.5/0.25=>338万円
30%=>84.5/0.30=>281万円
35%=>84.5/0.35=>241万円



306万円(51%指値)
諸経費11%として

306万円×1.11=>336万円 それでも

実質で25%ですから

だめだめですね、おもろくないです

超有名ターミナル駅







100万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

旧法貸借とは?

旧耐震法以前とは?





行動日誌014を読む



外国の語学学校兼住居

で、1回は自転車の山

ゴミ捨て場には粗大ごみの山


8万円の家賃想定はあますぎ!?




不動産想定利回り.JPG

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posted by きみと at 00:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年08月16日

行動日誌012不動産物件見学

行動日誌012不動産物件見学


朝行く予定だったのですが

起きれず。。。


気合で終電間際にいったとさ。。。

「「お金があれば。。。やりますよ」という人は
お金があってもまずやらないですね」


と、今日読んだ不動産投資家

の本に書いてありました。。。

こういう人になりたいという方でしたので

一瞬どきっ!としました。。

まあ、物件に向かっている最中だったのが

僕の中での唯一の救いです。。。





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 370万円 

ターミナル駅から20分

徒歩4分

築年数 36万年

近隣賃貸相場 5.6万円

乗降客数 約1.6万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 12300+4000=>16300円/月=>9.63万/年


間取り 2DK

占有面積 40平米

年間予想家賃 5.6×12=>67.2万円=>9.6万円を引くと=>57.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値370×.051=>188万円


25%=>57.6/0.25=>230万円
30%=>57.6/0.30=>192万円
35%=>57.6/0.35=>164万円



188万円(51%指値)
諸経費11%として

188万円×1.11=>207万円 それでも

実質で30%ですから

うーん!かなりお買い得かも。。

でもね、乗降客数からすると

賃貸付けが。。

あとね築年数36年だから

正直もう少しほしいね。

もともと電電公社の社宅だったみたい

ですね、でてきました

値付けの甘い物件!


35%はほしいです

旧耐震法以前だし

分譲は厳しいですよー

とかいってくどいてみましょうか??


164万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■表面利回り(とは)って?  

物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?
 
せんみつとは?(1000:100:1)
 
旧法貸借とは?

旧耐震法以前とは?





行動日誌013を読む




1F飲食店は慣れてきました。

駅近が売り、、

終電間際に集合住宅で

写真撮っている人を見かけたら。。。


僕だったら通報しますよ・・・





不動産投資区分収益.JPG

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2006年08月15日

行動日誌011不動産物件見学

行動日誌011不動産物件見学


はい、今日も行きましたよ。

でも明日から、遠出になるので

早起きですよ、やりたくないです。。

やりたかねー!レベルでなく

「ぜったいやるもんか!」の領域です

理由なんて無いです。。







「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 350円 

ターミナル駅から31分

徒歩5分

築年数 16万年

近隣賃貸相場 5.3万円

乗降客数 約3万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 19220+9720=>19220円/月=>23万/年
間取り 1K

占有面積 21平米

年間予想家賃 5.3×12=>63.6万円=>23万円を引くと=>40.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値530×.051=>179万円


25%=>40.6/0.25=>162万円
30%=>406./0.30=>135万円
35%=>40.6/0.35=>116万円



179万円(51%指値)
諸経費11%として

179万円×1.11=>179万円 それでも

実質で22%ですから

賃貸相場やすすぎ。。

管理費高すぎ、、、

1F 線路脇。。。

30%はほしいです


130万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?
 ■せんみつとは?(1000:100:1)

 ■旧法貸借とは?





行動日誌012を読む



オートロック

タイガーズマンション(仮名)

はすごいなあ、

て、2年前にもここ、実は

見にきたのですが、、、


そうとう賃貸付け厳しそう。。

というか、価格の上昇狙いで

売り時と売主様が踏んできたのか??

いずれにせよネクストです♪


区分投資不動産.jpg

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2006年08月14日

■せんみつとは?(1000:100:3:1)

■せんみつとは?(1000:100:3:1)


収益を生む物件の探し方
として良く使われる言葉です。

たしか絶版でそのような本があったと思います

そこには、雨の日、夜ともうひとつ(忘れましたゴメンナサイ)

見に行き、一晩泊まると良いと書いてあった気がします

雨=>下水周りのよしあし=>見落とすと大変な修繕費

がかかる=>をチェック

夜=>物件環境=>近隣の騒音、治安=>賃貸付けに

大きく作用する=>をチェック

ということだと思います。。

まあ、そこまでできなくても、1000件見に行き、

100件買い付けを入れ=>3件融資が通り=>1件購入できるよ

ということです。。










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2006年08月13日

行動日誌010不動産物件見学

行動日誌010不動産物件見学


今日はついに、仕事のある日に

いってしまいまいた・・・

物件見学・・・

ゆるめに「おかしいんかいな?ワシ?」


とか考えながらいきました・・・

行きたくないです、やりたくないです

物件見学・・・






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 530万円 

ターミナル駅から29分

徒歩5分

築年数 26万年

近隣賃貸相場 5.5万円

乗降客数 約3.3万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 7499+3214=>10713円/月=>12.9万/年
間取り 1DK

占有面積 24平米

年間予想家賃 5.5×12=>66万円=>12.9万円を引くと=>53.1万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値530×.051=>270万円


25%=>53.1/0.25=>212万円
30%=>53.1/0.30=>177万円
35%=>53.1/0.35=>151万円



270万円(51%指値)
諸経費11%として

270万円×1.11=>297万円 それでも

実質で17%ですから

賃貸相場やすすぎ。。

それ以前に築年数26年でしたら

35%はほしいです


151万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?


 ■物件を見たとは?
 

 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

 

旧法貸借とは?





行動日誌011を読む




1F飲食店はまだしも

2Fはキャバクラ。。

ええ、対象物件は

3Fでしたが、何か?





投資区分所有不動産.jpg
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行動日誌009不動産物件見学

行動日誌009不動産物件見学

やですね、ウィンドショッピング

1000件みて3件とかゆう

世界でのウィンドショッピングは

根性いります。。

根性なしで、ポジティブシンキング

のかけらもない私としては、

いやです、やりたくありません

どころか、

絶対にやりたくないことっ!

と断言しながら、行動してます

仕事ある帰りとか、行く前

とか、は特に、特にいやdesune!









「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 600万円 

ターミナル駅から21分

徒歩9分

築年数 16万年

近隣賃貸相場 7.9万円

乗降客数 約4万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 16500+2475+6609(地代)=>25584円/月=>30.7万/年
間取り 1R

占有面積 28平米

年間予想家賃 7.9×12=>94.8.万円=>30.7万円を引くと=>64万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値600×.051=>306万円


25%=>64/0.25=>256万円
30%=>63.6/0.30=>213万円
35%=>63.6/0.35=>182万円



306万円(51%指値)
諸経費11%として

306万円×1.11=>340万円 それでも

実質で18%ですから

昨日の物件が宝物に見えてるくらいの

ひどい数字です、、


旧法賃借だし。。




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表面利回り(とは)って?


 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?
 

せんみつとは?(1000:100:1)



 ■旧法貸借とは?






行動日誌010を読む




まじで、23区内の

物件だったのですが、

80’sの遺物、というか

異物の町で、

築40年以上の昔ながらの

下町風情の建物と、

開発で新築で建てられた

ややバブリーな建物の

コントラストが

なんとも表現しがたい

異様な町並みを表現しておりました。。





投資区分所有.jpg
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2006年08月12日

行動日誌008不動産物件見学

行動日誌008不動産物件見学

仕事が無いときはまだしも、

仕事がある日の出勤前とか、

帰宅前とか、物件の見学

は「やりたくない」ですね。「とっても」


絶対やりたくないことですね。

でも私はやってしまう、「変な人」(彼女談)

です、あーやりたくなーい♪










「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 400万円 

ターミナル駅から25分

徒歩6分

築年数 30万年

近隣賃貸相場 5.8万円

乗降客数 7万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 3000+1620=>4620円/月=>5.6万/年

間取り 2k

占有面積 28平米

年間予想家賃 5.8×12=>69.6万円=>5.6万円を引くと=>64万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値430×.051=>219万円


25%=>64/0.25=>256万円
30%=>63.6/0.30=>213万円
35%=>63.6/0.35=>182万円



219万円
諸経費11%として

219万円×1.11=>240万円 それでも

実質で26%ですから

築30ねんで26?修繕の見込みも織り込まず、
税抜き金額試算で??

いりません




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 ■物件を見たとは?


 ■物件はどうやって買うの?


 ■せんみつとは?(1000:100:1)





行動日誌009を読む




駅から近いのですが、

駅から6分で他の都道府県に

なってしまうんですね。。

見るからに前面道路は私道で

ボロくて、1回管理人常駐という

泣きそうな物件です、目の前に

もっとひどいアパートがあったのですが

そこで草刈をしている人にはさすがに

声をかけにくかったので、近所の

自営業のおじさん雑談、

「定価だときついね〜

まあ、住民は増えているし、

2kなら、所帯持っている人でも

需要あるだろうし、駅から近いしねー」

などと、話していました。。

まあ、中を見てみないと修繕に

どのくらいかかるかはわかりませんが。。

10戸中8戸埋まっているのは

いい傾向ですね、



不動産投資JPG

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2006年08月11日

行動日誌007 不動産投資 見学

行動日誌007 不動産投資 見学

暑いですね〜♪


今日は東京の下町まで物件を見に行きました



なんか北口と南口を間違え、親切な


カーテンやさんに教えてもらい、事なきを得ました。。


トマトが安い!ちょっと駅の商店街は賑わってますよー


と、期待していたのですが。。一本路地(といっても幹線道路)


に出ると、夜の7時だというのにまっくらで、人通りが少ない。。



ターミナル駅から約30分


、なんか売り家が多い。。


乗降客数は多いのですが。。


負けず劣らずでかい公営住宅も多い。。


乗降客数を不動産投資<\/storong>

をするときは確認したほうがいいと思います。。


ちなみに駅員に効けば一発です!











「物件を見た」というのは、

有名な
不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 400万円 

ターミナル駅から30分強

徒歩18分

築年数 18万年

近隣賃貸相場 5.1万円

構造 RC

管理費+修繕積み立て費 7960+6060=>14020円/月=>16.8万/年

間取り ワンルーム

占有面積 18平米

年間予想家賃 5.1×12=>61.2万円=>16.8万円を引くと=>44.4万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値400×.051=>204万円


25%=>63.6/0.25=>177万円
30%=>63.6/0.30=>148万円
35%=>63.6/0.35=>126万円

賃貸相場が安いのは徒歩15分圏もあるからか?

修繕積み立て費はどうなっているのか、興味津々です


204万円
諸経費11%として

204万円×1.11=>224万円 それでも

実質で19%ですから

いりません。。




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 ■物件を見たとは?

 ■物件はどうやって買うの?
 

せんみつとは?(1000:100:1)




行動日誌008を読む



よくあるワンルーム総戸数記載なし

4階5階明かりがついていなかった。。。

(コワカッタ。。)

6-6-6-3-3=>24戸

12戸は(1-3階まで)稼動してたけど

相変わらず標識はポストでは0。。

治安上の問題考えても、近所付き合いとか

まじでなさそう。。2dkとかねらおかな??

エントランス表札0!!

入居率なんだか悪そうでした。


会社の標識のシールみたいのが張ってあった。。

やはり、「寮」としての需要も多いのか??

ちなみに、今日地元の不動産屋さんによって

話をしたのですが。はやり賃貸でも


「18平米以下は(賃貸物件として)使い物にならん!」


おっしゃっておりました。。(参考までに)


なんか使い道ありそうだけどね。。

倉庫とか?(キツイか??)






不動産投資 見学.JPG
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2006年08月10日

行動日誌006

行動日誌006

物件を見に行きました。。


ぶっちゃけ「やりたくないこと」です


道を間違え県境まで出張したことはさておき。。


(1時間くらい歩いた。。)途中ショップ88でオムスビ


補給を取りながらなんとか到着!


ターミナル駅から約20分


駅から遠いなあ、、徒歩13分と明記されていたのに


なんだかんだ20分はかかる多分


バスは多いから便利かも、23時台まででている


ちなみに、徒歩  分とは


1分80メートルしかも直線距離で


出している不動産業者が多いです



見に行くときはご注意を!






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 530万円 

ターミナル駅から30分弱

徒歩15分

築年数 16万年

近隣賃貸相場 6.1万円

構造 RC

管理費+修繕積み立て費 5000+3000=>8000円/月=>9.6万/年

間取り ワンルーム

占有面積 18平米

年間予想家賃 6.1×12=>73.2万円=>9.6万円を引くと=>63.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値530×.051=>270万円


25%=>63.6/0.25=>254万円
30%=>63.6/0.30=>212万円
35%=>63.6/0.35=>181万円

ギリギリ51%の指値きってしまいますね。。

でも築16年なら買いかも?

まあ、中を見てみないとなんともいえませんが

210万円なら買いかな?
諸経費11%として

210万円×1.11=>231万円 それでも

実質で27%ですから

ほしいな。。。





■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは? 


物件はどうやって買うの?
 

せんみつとは?(1000:100:1)



行動日誌007を読む



よくあるワンルーム46戸

エントランス表札0!!

入居率なんだか悪そうでした。


なんで表札つけてないところがほとんどなんだろ???




不動産投資.JPG
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2006年08月08日

■不動産はどうやって管理するの?

■不動産はどうやって管理するの?

物件の管理には大まかに言って、

自己管理と委託管理があります。

しかし、正確には自己管理と委託管理の組み合わせ

を使うこともあり、その方法はさまざまです。

 また、物件の数をいくつ持っているのか?

 その物件はどういう物件なのか?

 どこまで自己管理、どこまで委託管理にするのか?

という点や、規模によっては管理会社を自分で

設立したほうがいい場合もあり、まさに、

臨機応変さ、応用、工夫が効くか、

が問われる所です。

丸投げしたろことで

「ここまではやりますが、ここからはお願いします」

といった外注先がほとんどです。

 「ああ、めんどくさい」となりたいところですが、

専門家の選定も、

日々の仕事のひとつ
です。

安くて、迅速な対応、できばえの良い仕事を

していただける外注先、

(専門家)を常に探す作業を

習慣のひとつとしていけば、

問題は自然と問題でなく、
専門家チームの選定の作業プロセス

の上での大切な機会
である

ということになるでしょう。






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ちえ覚書





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posted by きみと at 10:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

■見に行くときは何を持っていったらいいの?

■見に行くときは何を持っていったらいいの?

■図面(マイソク アットホームなどの)
■地図
■デジカメ
などが最低限ですね
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posted by きみと at 02:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年08月07日

■物件を見たとは

■物件を見たとは


物件を見たとは

「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ



その基準で、評価します。。



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2006年08月04日

行動日誌005

行動日誌005

今日は久々に、物件を見に行きました。。


実は2年前も見に行ったことのアル物件だったんですね。。。


うだるような暑さの中、LOWな気持ちでいきました。。



あいかわらず、ぼろい!!(築43万年)ステキ!!


非常階段の端っこ物置状態といい、


耐震法以前の建築といい、


錆びがわからない、エンジ色の配色といい


ごみ置き場のよごれっぷりといい、


エントランスのslammin'な感じといい、、






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 510万円 

ターミナル駅から40分弱

徒歩8分

築年数 43万年

近隣賃貸相場 4.4万円

構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 4600+6900=>13800円/月=>16.6万/年

間取り ワンルーム

占有面積 21平米

年間予想家賃 4.3×12=>51.6万円=>16.6万円を引くと=>40万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値510×.051=>260万円


25%=>40/0.25=>160万円
30%=>46.8/0.30=>133万円
35%=>46.8/0.35=>114万円

築年RCワンルームで260万円近く出して7年で回収というのは
全然、全く面白くないですね。。。
管理費修繕積立金高すぎだし。。

114万円以下なら買います。。

諸経費11%として

114万円×1.11=>126万円 それでも

実質で31%ですから

「まあ、1000件探せば間違えて1件くらいあるかもね」

な、物件探しなんでそこのところよろしくです。。

(というか、書いてあること、注釈つけないと、意味不明だろうな。。。)




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 ■物件はどうやって買うの?
 ■せんみつとは?(1000:100:1)





行動日誌006を読む


1階は商業施設、2階も事務所が多い。。
間違ってすんでみたい??という感じです。。





不動産 投資 区分所有
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2006年07月31日

■表面利回り(とは)って?

■表面利回り(とは)って?

よくでてきますよね、「表面利回り」って言葉

なんだかわかりにくい言葉ですが、結論だけ言うと、

あまり当てにしてはいけない数値。。。。

1. 家賃6万円の物件を買いました
2. その物件は価格が300万円でした
3. ですからこの物件の表面利回りは

6万円×12ヶ月=>72万円です

それを「価格」で割り算すると。。

72万円÷300万円=>0.24

でもってこの物件の表面利回り

24%になります

ということ。


じゃあ、「何であてにならないのさ?」

という問題ですが。。。

価格300万円の物件にかかる総費用

72万円にかかる費用(いろいろありますよー)

そして、とても運良く(まずないが。)72万円まるまる残ったとしての

税金、

とここまではマイナス(でていってしまうお金)の話ですが。。


減価償却費(説明はあとでねー)を加えたあとの数値が、

この「表面利回り」では、考えていないからです。。

くれぐれも、この言葉で(買手の無知につけこむ営業トーク)

夢膨らませすぎないでくださいね。。




サイトマップ1
サイトマップ2
サイトマップ3

関連記事
 ■減価償却費ってなに?
 ■純利回りってなに?
 ■不動産にかかる税金って?
 ■ちえ覚書にもどる








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2006年07月30日

行動日誌004

行動日誌004

今日は、物件を見に行きました。。

自分をだましまくりました。。

(だます私,以下A)「じゃあ、軽くyahoo不動産開いてみよっか?」

(だまされる私,以下B)「あ、はい」

A:「じゃあ、軽く500万円以下の物件みてみそ?」

B:「みるだけね。。」

A:「そうそう、いい感じ、1枚だけプリントしてみよっか、地図もついでに。。」

B:「まあ、1枚くらいなら・・」

A:「行きかたも調べとこう、んで、とりあえず、この間買った、デジカメと、電卓持って電車乗ってみる?」

B:「まあ、でかける用事あったから、とりあえずね。。」


と、まあこんな感じ、久々に見に行ったのですが、暑い暑い、所用で、親類と

食事とビールを飲んだ後だったのですが、徒歩15分のはずが、道に迷い、

交番に聞き、○マ○運輸のドライバーに聞き、40分くらいかけていったのであります。。

で、エートその前に


「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ



その基準で、評価しますと。。

金額 420万円 

ターミナル駅から50分弱

徒歩15分

築年数 20万年

近隣賃貸相場 4.6万円

構造 RC

管理費+修繕積み立て費 6000+1000=>7000円/月=>8.4万/年

間取り ワンルーム

占有面積 18平米

年間予想家賃 4.6×12=>55.2万円=>8.4万円を引くと=>46.8万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値420×.051=>214万円


25%=>46.8/0.25=>187万円
30%=>46.8/0.30=>156万円
35%=>46.8/0.35=>133万円

築20年RCワンルームで200万円近く出して5年で回収というのは
あまり面白くないですね。。。

133万円以下なら買います。。

諸経費11%として

133万円×1.11=>148万円 それでも

実質で31%ですから

ネクストネクスト。。。

(というか、書いてあること、注釈つけないと、意味不明だろうな。。。)




■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?
 ■物件を見たとは?
 ■物件はどうやって買うの?





行動日誌005を読む




エントランス、60戸近くあって表札あるのが4戸..
うらには、放置バイク、放置自転車、放置家具の山。。
あるいみそのへん納得させれば指値とおったりして。。
近隣はあまり治安よさそうではないが、
駅からの商店街は住みやすそうでした。。


realestateinvestment001.jpg
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