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2006年09月30日

限定のプレゼント!!


限定のプレゼント!!
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posted by きみと at 02:54 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月29日

競売★


 ドオリで高くなるわけですね、
競売は当然オークションと同じなので、
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posted by きみと at 00:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月11日

姉歯★



不動産ってつくづく変わった商品ですよね・・

壊れやすいから返品しマース!続きを読む
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posted by きみと at 16:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

リバースモーゲージ★


なんだか、長プラと同じということは

国金とおなじじゃないですか。。。

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posted by きみと at 16:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

国認定 不動産投資のアドバイザー★



すごいですね!

下記の方は、この法律が出来る前に自分から

不動産業者でない位置づけで

活躍されている!続きを読む
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posted by きみと at 01:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

ダイエーの不動産売却★


売り物件情報です!!

いくらになるんですかね??

こういう物件に絡める人間になりたいですね・・
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posted by きみと at 01:31 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

at home 新設コンテンツ★


ドンドン投資物件の情報流通もさかんになりだしました。。

ライバルが増える!

という方も多いでしょうが、

マイペースで行きたいですね・・

投資は競争続きを読む
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posted by きみと at 01:23 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月07日

行動日誌022不動産物件見学

行動日誌022不動産物件見学


久々の行動、、

ソースはネットではなく

不動産屋さんからの図面

なかなかなかなか、
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posted by きみと at 22:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月05日

行動日誌021不動産物件見学

行動日誌021不動産物件見学

うーにゃー

1階物件は対象外にしよかなと

考えております。

いちかい、は
日照、プライバシー、騒音



面から考えてリスクが
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posted by きみと at 02:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月03日

行動日誌020不動産物件見学

行動日誌020不動産物件見学

ゴーっ!

そこは、某国の基地の側の町、

ボーイイング747(←正確にはわからん)

が離陸した。。

近場には幹線道路。

近所の公園は

荒れ果て、雑草が生い茂り

なぜか入り口にはお花などの

お供え物が沢山添えられる。。

対象物件の隣は

外から見てもかなりの空室が目立ち


幹線道路沿い

の2階建ても空家だった。。

駅前は開発中ではあるが、コンビニ以外

目立つものはない。。

人は比較的多いのだが、スーパーまでは

徒歩で20分、自転車で10分くらいだ

僕の母ならば、セールの数百円安の食材為に

迷わずチャリを飛ばすであろう。。

日本広しとはいえ(せまいか)

ベランダから、離陸中の747や

F18ホーネットが観られる物件は少ないであろう。。

駅への戻り際、ガスステーションの

店員が、私服で(たいてい制服です)

暇そうにしていたのが印象的だ。。

某国をイメージしてなのか、街中の

南国の木の枯れ具合がさらに哀愁を

心に沸き足させる。。


対象物件は、
エントランス真上

がベランダですから

100戸近くの住民の出入りを眼下に見渡せる、国境警備隊の

検問所の兵士のような気分になれる

楽しい物件だ。




「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 480万円 

ターミナル駅から60分

徒歩11分

築年数 14万年

近隣賃貸相場 5万円

乗降客数 約3万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 5900+5250=>11150円/月=>13.4万/年


間取り 1dk

占有面積 25平米

年間予想家賃 5×12=>60万円=>13.4万円を引くと=>46.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値480×.051=>245万円


25%=>46.6/0.25=>186万円
30%=>46.6/0.30=>155万円
35%=>46.6/0.35=>133万円



245万円(51%指値)
諸経費11%として

245万円×1.11=>269万円 それでも

実質で17%ですから

築20年で18%



空室率

は約10%でした

かなりの立地の難はあります

駐車場は手配できそうです

ファミリー行ける広さなのに


騒音問題

がある。。というのは

諸刃の剣ですね。。


しかも

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです

100%

60万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

 ■リフォームでお勧めの本

 ■旧耐震法以前とは?



    ■行動日誌021を読む




外国人

も多いそうですから、

そこら辺の
需要

は見込めるかもしれません。。

外国人可能姉妹(C加藤さん)

という感じでしょうか?実際

隣国の名前の方も多かったので。。







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posted by きみと at 19:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月02日

■不動産のチームを持つって?

■不動産のチームを持つって?


■不動産のチームを持つって?




■不動産を買ってからどう仕組みを作るの?

のところにも書きましたが


税金についてはこの人、


融資についてはこの人、


リフォームについてはこの人


賃貸付けについてはこの人


保険についてはこの人


具体的には、

■税理士(規模によっては会計士)

■銀行の営業、融資担当者

■建築士、もしくは(土建組合に所属する
2級建築士などをもつ)一人親方

■賃貸不動産会社の営業担当(エリアごと)

■損害保険の営業担当、(事業規模によっては
生命保険の営業担当)

■弁護士(規模が小さければ、地方裁判所の執行官(民間))


■売買専門の不動産営業担当

などでしょうか?

でも、一番大切なのは、賃貸事業を営む

事業者同士、大家さん仲間、

不動産投資家仲間、だと思います。。

「よこのつながりは大切だよ」

と、先輩に言われた言葉を思い出します

「じゃあ、どうやってさがすのさ?」ということになると思いますが

物件と同じく「数」です、

沢山会って、話すしか方法はありません

自分のチームから除外されたら、

その人は困るのでは?

という気兼ねは一切いりません


それぞれの方々は合法的な(笑)「その道の専門家」

ですから、プライドを持っている人々です、

ですから、本当のプロでしたら、

そんなことで、傷ついたりしませんからご安心を!











■関連記事

不動産を買ってからどう仕組みを作るの?


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posted by きみと at 03:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年09月01日

行動日誌019不動産物件見学

行動日誌019不動産物件見学


うー、こわかった。。

特急乗っていったのに。。

結局
終電

間際で、

物件の裏手に出て

みれませんでしたぁー・・・

まあ、外観はつかめたからアリ??


徒歩
20分
かけていったのですが。。

道はどんどん暗くなるし。。

お寺の近くだったなー。。

そういえば。。。。。


さらに暗くなる夜道。。。。


ま、まさか。。。。。。







予想的中!!


お墓をスルーしその先の

下り坂をおりたところに

対象物件はありました。。


墓近徒歩1分。。

5階建て5階。。

まあ、
ファミリー向け

ね♪

高速も近いし、

車社会だし、もう、

首都圏とはいえこの辺は。。

ね!

と、時計と睨めっこ(終電間際)

(ほんとはコワイだけ?)

モウダッシュ!!






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 430万円 

ターミナル駅から60分

徒歩20分

築年数 19万年

近隣賃貸相場 4.6万円

乗降客数 約5万人


構造 SRC

管理費+
修繕積み立て費

 5540+3960=>9500円/月=>11.4万/年


間取り 2dk

占有面積 30平米

年間予想家賃 4.6×12=>55.2万円=>11.4万円を引くと=>43.8万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値430×.051=>219万円


25%=>43.8/0.25=>175万円
30%=>43.8/0.30=>146万円
35%=>43.8/0.35=>125万円



219万円(51%指値)

諸経費

11%として

219万円×1.11=>241万円 それでも

実質で18%ですから

築20年で18%


空室は低そうでした

多少の
立地の難

はありますが、


駐車場も手配

できそうですし

やはり県を越えると

全然違いますねー


でも

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです

30%

130万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





■関連記事
 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

 ■リフォームでお勧めの本

 ■旧耐震法以前とは?




    ■行動日誌020を読む



いやあ、

とんだ肝試しでした。。

ごわがっだよぉー!!


町並み

全体は碁盤の目になっていて

好感持てました。。

札幌みたい。。

スキですね。。






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posted by きみと at 01:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2006年08月30日

行動日誌018不動産物件見学

行動日誌018不動産物件見学


今日は、新宿の

不動産屋さんにお邪魔して

水曜日にもかかわらず
(※だいたい不動産屋さんは水曜日定休日です)
色々とお話を聞いてきました。


レインズのサイトではすべての物件


(※
不動産流通機構

の略
物件情報を一定の基準を満たしてから
情報共有しあう)
図面ありではないということ

その都度売り手の業者に

FAXしてもらうことも多いとのこと

バブル前後80年代前半まで

のワンルームには、
容積率


(※ここまでの容積で建物を
立てていいですよという国の基準)
いっぱいに立てて戸数を増やして

販売していた、だから、

外階段、半地下の物も多いんだなあ

と納得した。(当然1戸あたりの面積が狭い)

地方の儲かる自営業者が

おとな買いをしているケースも

最近では多い。(羨ましい。。)

新宿区らへんで買っておいてーみたいな

あと主婦層のおとな買いも多いらしい。。

はやくおとなになりたいっ!

とか感じちゃいました。。

また勉強しにいコーっと!

って、買わないと迷惑だもんなー

一応
専任の売却物件


(※うちの不動産屋しか
扱えないもんねという物件
当然利益が多く取れる)
見せてもらったんですけど

かなりキツめでした。。

でもそういうのでも見に行きたいなー!

ってやる気気味の自分が嫌ですね。。

物件見に行くのはいやです。。

でも、したの本今日久々に読んだら

やっぱためになりますにー

て、また観てきましたよ!





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 550万円 

ターミナル駅から46分

徒歩5分

築年数 23万年

近隣賃貸相場 5.2万円


乗降客数

 約2万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 6900+5090=>11990円/月=>14.4万/年


間取り 2dk

占有面積 28平米

年間予想家賃 5.2×12=>62.4万円=>14.4万円を引くと=>48万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値550×.051=>281万円


25%=>48/0.25=>192万円
30%=>48/0.30=>160万円
35%=>48/0.35=>137万円



281万円(51%指値)
諸経費11%として

281万円×1.11=>309万円 それでも

実質で15%ですから

築20年で15%


12と中6戸

空室、
空室率高すぎ、



西日は差すっていったって

もろエントランス前だし

1F東側は隣地の緑で

日照りは悪そう。。

あとなんだか、
ごみ屋敷

みたいな人

がすんでいるし。。



管理修繕費高すぎ

です。。

駅近いのですが、

ここは東京か??

という駅、まだ、札幌の

新川とかの方が栄えていた。

道も暗くて、廃墟みたいな

草ぼーぼーの公園がある

まあー値切れる要素大目なので

楽しくなっちゃうのも本音ですが。。


リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです



120万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

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    ■行動日誌019を読む



スーパーも駅の反対側だし


不動産屋

さんは当然1件も無い

隣の駅も10分くらいなのですが

坂です。。


賃貸付け

きびしそー!




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posted by きみと at 22:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

■不動産を買ってからどう仕組みを作るの?

■不動産を買ってからどう仕組みを作るの?


■不動産を買ってからどう仕組みを作るの?


やることは、大まかに言って

■修繕


■管理会社の選定(規模によっては法人化)


■賃貸付け ※賃貸専門不動産屋さん周り


■募集 ※専任にするか、一般にするか、図面はどうするか、エリアは?


■面接 ※直接話すか、不動産屋に任せるとしたらチェックポイントは?


■入居 


■退去


■保険


■財務


■税務


■滞納処理 


■クレーム処理 


■管理 ※掃除、あいさつ



など、があります

その上で、仕組みを作るということ。。

カギは人です

一人で全部やるのは厳しいです、勉強になるでしょうが。。

セミナーなどに出席して、大家さん仲間を作ることが

一番の仕組み化の一歩、ノウハウの共有で

学び続けることが大切だと思います。。

でも、ノウハウを貰うことばかりでは、

成長しないので、自分からもどんどん、考え、工夫し、

行動する。ということが大切です。

税金についてはこの人、


融資についてはこの人、


リフォームについてはこの人


賃貸付けについてはこの人


保険についてはこの人


と、いつでも頼める人があればいいですね。


大家さん業は、正解が無いのが面白いところで、人それぞれ


スタイルが違います。ですから、いいな、と思う人


のやり方を、自分なりに工夫して、はじめは真似でも

いいので、やっていったらいいのではないでしょうか??


但し、個人的な、指標として、「財務」の部分は


絶対項目なので、いつもにらめっこする習慣は


持ちたいものですね。











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posted by きみと at 05:47 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

行動日誌017不動産物件見学

行動日誌017不動産物件見学


うだるような、蒸し暑さの中、

いってまいりました。。

月800万円の家賃収入を得る

人もいますが、

気持ちは、あせらず、あわてず、あきらめず

(C、
藤山勇司


さん)

という感じです。。






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 460万円 

ターミナル駅から0分

徒歩15分

築年数 34万年


近隣賃貸相場

 6万円

乗降客数 約29万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 4400+3990=>8390円/月=>10.1万/年


間取り 2k

占有面積 25平米


年間予想家賃

 6×12=>72万円=>10.1万円を引くと=>60.9万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値460×.051=>234万円


25%=>60.9/0.25=>243万円
30%=>60.9/0.30=>203万円
35%=>60.9/0.35=>174万円



234万円(51%指値)
諸経費11%として

244万円×1.11=>258万円 それでも

実質で23%ですから


築34年で

23%


SRC錆びたらおしまいの

SRC。。。


170戸中40戸近くが空室。。


空室率23%



で23%なんてありえません

30-40%は最低ほしいです。

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです








150万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

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    ■行動日誌018を読む



170戸の
SRC

てどんな感じでしょうね。。

客引きが盛んな駅、、

客引きをすぎると、やたらまっくら。。。

こわひ。。

しばらくすると、某宗教団体の事務所


管理はそこそこ行き届いているようですが、

1Fの
店舗物件

の部分の荒れようは

特にひどかった。。

汗だくである。。





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2006年08月29日

■不動産にかかる税金って?

■不動産にかかる税金って?


■不動産にかかる税金って?



日本国での不動産の購入。。


税金は忘れてはいけないものです。。


大家さん、いい響きですね。。

所有権、いい響きですね。。

しかしーっ!

日本の国土、その上に立つ建物の


処分(売ること)、収益(貸すこと)等の


権利を購入するだけのこと。。

忘れてはいけませんん、「胴元」は「国」

であります。。かってに自分の買った土地だけ


自分の国にすることはできません。。(←そんなやつはいない?)


ショバ代をきちんと払わなければならんのです。。

まーず買ったとき、、


消費税

は?何を消費したのー?僕チン他人に貸して


雨風しのぐところ提供しているだけなのにぃー!


と、まあ、言いたい所でしょうが、一部の例外を除いて(還付)


基本的に建物にはこいつがかかります。。


登録免許税、不動産取得税、


利益が出たら、所得税、ちなみに


入居者が支払いを滞納していても


青色申告している場合(法人化した場合も含む)は、


未払い金の回収ができていない


売掛金として、税金の対象となりますので、あ、ハイ♪


売却したら5年以内20%、5年以降(購入後)10%


かかります。(バブル防止?)たのしいでしょ?


忘れてはいけないのが、固定資産税


年間家賃の4%とかいわれてます


もちろん、家賃収入無くても払います(年金生活者であろうが、


住宅ローン払い終わっていようが容赦はありません!一切!)


あと、所得の金額、また、その形態(個人、白色青色、法人)によっては、


住民税も

あがります、(700万円以上の収入の場合だいたい13%)


ですから、収支計画は絶対です!


ましてや、これに金融機関からみのお金や、修繕などの費用(これは義務)


を考えたらたいへんですよー♪


1Rでこっそりこずかいかせぎを考えるのはもっとこわい!


15%近くの税金に対する利息。。

こいつは国にとってはおいしい、もう、政治家になったほうが


ずーとらくかもー!とか


考えたくなるくらいの重大課題です!


それでもあなたは収益不動産を買いますか??


なんか、テーマがずれてきた。。












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■不動産はどうやって買うの?

■不動産はどうやって買うの?


■不動産はどうやって買うの?




住民票と三文判と、

現金があれば購入はできます。。


但し全額キャッシュの場合のみ。


売主と買主と宅建主任者資格を持つ


人三人で要は足ります。。


簡単ですね。。

但し、例外はつき物、


現金決済で無い場合。

専任での売買で無い場合。。


その後の登記の手続き

引渡しの時期、

やることはたんまりありますよー♪











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2006年08月27日

行動日誌016不動産物件見学

行動日誌016不動産物件見学


 東京から川を越えたのですが

西の方向なので、やはり高めの

価格設定でした。





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 480万円 

ターミナル駅から20分

徒歩12分

築年数 17万年

近隣賃貸相場 5.5万円

乗降客数 約12万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 5800+3000=>8800円/月=>10.6万/年


間取り 1k

占有面積 16平米

年間予想家賃 5.5×12=>66万円=>10.6万円を引くと=>55.4万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値480×.051=>244万円


25%=>55.4/0.25=>221万円
30%=>55.4/0.30=>184万円
35%=>55.4/0.35=>158万円



244万円(51%指値)
諸経費11%として

244万円×1.11=>268万円 それでも

実質で20%ですから

1kウタッテイテ

16平米。。。。


ウソデショ??

12万人まあ、JRと私鉄の

ターミナルですが、隣の駅の方が

近いです。。


で20%なんてありえません

30-40%は最低ほしいです。

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです








120万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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 ■表面利回り(とは)って?

 ■物件を見たとは?
 
 ■物件はどうやって買うの?

 ■せんみつとは?(1000:100:1)

 ■リフォームでお勧めの本





    ■行動日誌017を読む



河越えたのに。。。

西の方角だと全然無いんですよね。。

18平米以上。。

やはり山より、、もしくは

北東の方角がいいかもー

エントランスは


18戸中5戸しか

表札なし、典型的な

ワンルームマンション

しかもスーパーは近いけど


同じくらい近くに。。。



粗大ごみが山盛り。。


毎朝エントランスでると

お目にかかれます。。






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■宅建主任者手数料(不動産売買時)

■宅建主任者手数料


■宅建主任者手数料

なんだか難しそうですが、要は買主に付く不動産屋さんに

払う手数料の事です、国家試験合格している主任者さんでないと

売買はできないのです、所詮大家も国土を借りている事には

変わらないということです、大家の大家(国)のお墨付きの

人でないと売買できませんよーという事。

じゃあ、なんぼかかんねん!という事ですが。。


200万円以下の物件は4%

200万円以上は3%+6万円

だったかなー?

それが買主から取れる最大限の金額!

さて、ではこれに絡む話題ですが。。


とうぜん売主からも手数料を

おんなじ基準で頂くわけですね。。

ただし、媒介と呼ばれる物件だと

2つの不動産業者が絡むわけです。。

で、専任だと、売主からも買主からも、

3%+6万円いただけちゃうというわけです。。

おとくですね。。

で、専任物件もいいのは、安くても

売ってしまえば、両手(業界用語?ようは売主から片手分、

買主から片手分、合計両手分) 

いただけちまうから、安くてもはよさばこー

という、不動産業者の心理に入り込める場合があります。。

ようは、専任の方が、比較的値引き交渉しやすいということです。














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■手付金とは(不動産購入時)

■手付金とは(不動産購入時)


■手付金とは(不動産購入時)

 不動産購入時は手付金を払います。

大体10%の金額を払うのが普通らしいです。。


買い付け証明書

とも言います。

そこで注意!

総額を現金決済の場合はいいのですが、

借り入れをする場合(銀行などの金融機関から)


ローン特約条項


という一文を必ず入れます。。

要は「買主の基準で(←ココ大事)借り入れできなければこの買い付け申し込みは

チャラですよ」ということ。。


だって、金利14%とかでも融資が通る(貸す)人がでてきたらこまるでしょう?


でも、現金決済命!で、格安で購入する場合はいりません、

売り手としては、「めんどうなく、高く買ってくれる人」

が理想です、まあ、「高く」はないですが、面倒なく「キャッシュで」購入させていただきます

という場合はいらない条項ですが。。

一長一短です。。















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posted by きみと at 01:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

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