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2006年10月05日

行動日誌023不動産物件見学

行動日誌023不動産物件見学


1ヶ月さぼってましたぁー

サイト作成とかやっていたのですが
行動日誌023不動産物件見学


1ヶ月さぼってましたぁー

サイト作成とかやっていたのですが

あんまし儲かりません、というか

かっこよく言えば、、

情報収集=>仮説=>実行=>検証中

ですが、まあ、ちょっと気を抜くといくらでも

自分に言い訳できるのだ、と反省しているとこ

です(←ホントカ?)





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 450万円 

ターミナル駅から7分

徒歩7分

築年数 11万年

近隣賃貸相場 4.2万円

乗降客数 約2.0万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 4600+1850=>6450円/月=>7.8万/年


間取り 1R

占有面積 18平米

年間予想家賃 4.2×12=>50.4万円=>7.8万円を引くと=>42.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値450×.051=>230万円


25%=>42.6/0.25=>170万円
30%=>42.6/0.30=>142万円
35%=>42.6/0.35=>121万円



230万円(51%指値)
諸経費11%として

230万円×1.11=>253万円 それでも

実質で16.8%(42.6/253)ですから

築11年で16%


RC築11年

123戸中87戸入室


入居率70%

エントランスはキレイ


エントランス周辺放置自転車なし

エントランスとてもキレイ

近所に大企業の工場あり

でもね、駅の前、

マンション100戸以上の物が

5戸はありましたね。。

ファミリータイプが多い

乗降客数2万人

単純に170万円以上は

だせませんから。。


近所の本屋で情報収集

駅前商店物件は空き屋が多い。。


景気は上がってはいないよう、、

人は減っているとの事

(確かに本屋はがらがら)

四季報買って退却。。

某県まで行っているので

車社会のエリア、、

2DK駐車場付きで5.5万円から

ありますから、

車の工場で車乗らない人少ないかも。。

賃貸付け厳しそうです、、



しかも

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです



80万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??


区分所有1R徒歩3分.jpg


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近隣の団地の方が賃貸付け

よさそうです。。


















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posted by きみと at 18:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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