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2006年09月07日

行動日誌022不動産物件見学

行動日誌022不動産物件見学


久々の行動、、

ソースはネットではなく

不動産屋さんからの図面

なかなかなかなか、
行動日誌022不動産物件見学


久々の行動、、

ソースはネットではなく

不動産屋さんからの図面

なかなかなかなか、

区分所有の管理組合の

調整の方法はどうしたらいいの

だろうか??

いや、かなりそれぞれの住民と

所有者の理解が必要そうな

物件だったものですから。。

そんなことを考えてしまいました。。





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 450万円 

ターミナル駅から27分

徒歩7分

築年数 30万年

近隣賃貸相場 5.5万円

乗降客数 約5万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 1000+5500=>6500円/月=>7.8万/年


間取り 2DK

占有面積 29平米

年間予想家賃 5.5×12=>66万円=>7.8万円を引くと=>58.2万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値450×.051=>230万円


25%=>58.2/0.25=>233万円
30%=>58.2/0.30=>194万円
35%=>58.2/0.35=>166万円



230万円(51%指値)
諸経費11%として

230万円×1.11=>253万円 それでも

実質で23%ですから

築30年で23%


SRC築30年

19戸中15戸入室

1階店舗×2室

入居率70%

エントランス、及び

エントランス周辺放置自転車、

エントランス錆びまくり給水棟

1F共有部分庭に物置、

1F店舗1店舗は

クローズ(不動産屋。。)

ツタが垂れまくり。。

修繕積立金は1000円なはずです。。

値引きできそうですね

40%はほしいですね

賃料5万円がいいとこ。。

143万円ですが、

外部修繕費用30万円減額で

113万円でどうですか?



しかも

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです



113万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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行動日誌023を読む




近隣の団地の方が賃貸付け

よさそうです。。
















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posted by きみと at 22:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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