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2006年09月03日

行動日誌020不動産物件見学

行動日誌020不動産物件見学

ゴーっ!

そこは、某国の基地の側の町、

ボーイイング747(←正確にはわからん)

が離陸した。。

近場には幹線道路。

近所の公園は

荒れ果て、雑草が生い茂り

なぜか入り口にはお花などの

お供え物が沢山添えられる。。

対象物件の隣は

外から見てもかなりの空室が目立ち


幹線道路沿い

の2階建ても空家だった。。

駅前は開発中ではあるが、コンビニ以外

目立つものはない。。

人は比較的多いのだが、スーパーまでは

徒歩で20分、自転車で10分くらいだ

僕の母ならば、セールの数百円安の食材為に

迷わずチャリを飛ばすであろう。。

日本広しとはいえ(せまいか)

ベランダから、離陸中の747や

F18ホーネットが観られる物件は少ないであろう。。

駅への戻り際、ガスステーションの

店員が、私服で(たいてい制服です)

暇そうにしていたのが印象的だ。。

某国をイメージしてなのか、街中の

南国の木の枯れ具合がさらに哀愁を

心に沸き足させる。。


対象物件は、
エントランス真上

がベランダですから

100戸近くの住民の出入りを眼下に見渡せる、国境警備隊の

検問所の兵士のような気分になれる

楽しい物件だ。




「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 480万円 

ターミナル駅から60分

徒歩11分

築年数 14万年

近隣賃貸相場 5万円

乗降客数 約3万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 5900+5250=>11150円/月=>13.4万/年


間取り 1dk

占有面積 25平米

年間予想家賃 5×12=>60万円=>13.4万円を引くと=>46.6万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値480×.051=>245万円


25%=>46.6/0.25=>186万円
30%=>46.6/0.30=>155万円
35%=>46.6/0.35=>133万円



245万円(51%指値)
諸経費11%として

245万円×1.11=>269万円 それでも

実質で17%ですから

築20年で18%



空室率

は約10%でした

かなりの立地の難はあります

駐車場は手配できそうです

ファミリー行ける広さなのに


騒音問題

がある。。というのは

諸刃の剣ですね。。


しかも

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです

100%

60万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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外国人

も多いそうですから、

そこら辺の
需要

は見込めるかもしれません。。

外国人可能姉妹(C加藤さん)

という感じでしょうか?実際

隣国の名前の方も多かったので。。


















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posted by きみと at 19:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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