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2006年08月30日

行動日誌018不動産物件見学

行動日誌018不動産物件見学


今日は、新宿の

不動産屋さんにお邪魔して

水曜日にもかかわらず
(※だいたい不動産屋さんは水曜日定休日です)
色々とお話を聞いてきました。


レインズのサイトではすべての物件


(※
不動産流通機構

の略
物件情報を一定の基準を満たしてから
情報共有しあう)
図面ありではないということ

その都度売り手の業者に

FAXしてもらうことも多いとのこと

バブル前後80年代前半まで

のワンルームには、
容積率


(※ここまでの容積で建物を
立てていいですよという国の基準)
いっぱいに立てて戸数を増やして

販売していた、だから、

外階段、半地下の物も多いんだなあ

と納得した。(当然1戸あたりの面積が狭い)

地方の儲かる自営業者が

おとな買いをしているケースも

最近では多い。(羨ましい。。)

新宿区らへんで買っておいてーみたいな

あと主婦層のおとな買いも多いらしい。。

はやくおとなになりたいっ!

とか感じちゃいました。。

また勉強しにいコーっと!

って、買わないと迷惑だもんなー

一応
専任の売却物件


(※うちの不動産屋しか
扱えないもんねという物件
当然利益が多く取れる)
見せてもらったんですけど

かなりキツめでした。。

でもそういうのでも見に行きたいなー!

ってやる気気味の自分が嫌ですね。。

物件見に行くのはいやです。。

でも、したの本今日久々に読んだら

やっぱためになりますにー

て、また観てきましたよ!





「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 550万円 

ターミナル駅から46分

徒歩5分

築年数 23万年

近隣賃貸相場 5.2万円


乗降客数

 約2万人


構造 RC

管理費+修繕積み立て費 6900+5090=>11990円/月=>14.4万/年


間取り 2dk

占有面積 28平米

年間予想家賃 5.2×12=>62.4万円=>14.4万円を引くと=>48万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値550×.051=>281万円


25%=>48/0.25=>192万円
30%=>48/0.30=>160万円
35%=>48/0.35=>137万円



281万円(51%指値)
諸経費11%として

281万円×1.11=>309万円 それでも

実質で15%ですから

築20年で15%


12と中6戸

空室、
空室率高すぎ、



西日は差すっていったって

もろエントランス前だし

1F東側は隣地の緑で

日照りは悪そう。。

あとなんだか、
ごみ屋敷

みたいな人

がすんでいるし。。



管理修繕費高すぎ

です。。

駅近いのですが、

ここは東京か??

という駅、まだ、札幌の

新川とかの方が栄えていた。

道も暗くて、廃墟みたいな

草ぼーぼーの公園がある

まあー値切れる要素大目なので

楽しくなっちゃうのも本音ですが。。


リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです



120万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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スーパーも駅の反対側だし


不動産屋

さんは当然1件も無い

隣の駅も10分くらいなのですが

坂です。。


賃貸付け

きびしそー!















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posted by きみと at 22:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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