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2006年08月30日

行動日誌017不動産物件見学

行動日誌017不動産物件見学


うだるような、蒸し暑さの中、

いってまいりました。。

月800万円の家賃収入を得る

人もいますが、

気持ちは、あせらず、あわてず、あきらめず

(C、
藤山勇司


さん)

という感じです。。






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 460万円 

ターミナル駅から0分

徒歩15分

築年数 34万年


近隣賃貸相場

 6万円

乗降客数 約29万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 4400+3990=>8390円/月=>10.1万/年


間取り 2k

占有面積 25平米


年間予想家賃

 6×12=>72万円=>10.1万円を引くと=>60.9万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値460×.051=>234万円


25%=>60.9/0.25=>243万円
30%=>60.9/0.30=>203万円
35%=>60.9/0.35=>174万円



234万円(51%指値)
諸経費11%として

244万円×1.11=>258万円 それでも

実質で23%ですから


築34年で

23%


SRC錆びたらおしまいの

SRC。。。


170戸中40戸近くが空室。。


空室率23%



で23%なんてありえません

30-40%は最低ほしいです。

リフォームしたらこれで収まりませんし。。


だめだめですね、おもろくないです








150万円以下でしたらいいですよ!

だってウィンドショッピングなんだから

ありでしょう??





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    ■行動日誌018を読む



170戸の
SRC

てどんな感じでしょうね。。

客引きが盛んな駅、、

客引きをすぎると、やたらまっくら。。。

こわひ。。

しばらくすると、某宗教団体の事務所


管理はそこそこ行き届いているようですが、

1Fの
店舗物件

の部分の荒れようは

特にひどかった。。

汗だくである。。
















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posted by きみと at 01:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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