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2006年08月12日

行動日誌008不動産物件見学

行動日誌008不動産物件見学

仕事が無いときはまだしも、

仕事がある日の出勤前とか、

帰宅前とか、物件の見学

は「やりたくない」ですね。「とっても」


絶対やりたくないことですね。

でも私はやってしまう、「変な人」(彼女談)

です、あーやりたくなーい♪










「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この○件を購○したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる○度に評○する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 400万円 

ターミナル駅から25分

徒歩6分

築年数 30万年

近隣賃貸相場 5.8万円

乗降客数 7万人


構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 3000+1620=>4620円/月=>5.6万/年

間取り 2k

占有面積 28平米

年間予想家賃 5.8×12=>69.6万円=>5.6万円を引くと=>64万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値430×.051=>219万円


25%=>64/0.25=>256万円
30%=>63.6/0.30=>213万円
35%=>63.6/0.35=>182万円



219万円
諸経費11%として

219万円×1.11=>240万円 それでも

実質で26%ですから

築30ねんで26?修繕の見込みも織り込まず、
税抜き金額試算で??

いりません




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行動日誌009を読む




駅から近いのですが、

駅から6分で他の都道府県に

なってしまうんですね。。

見るからに前面道路は私道で

ボロくて、1回管理人常駐という

泣きそうな物件です、目の前に

もっとひどいアパートがあったのですが

そこで草刈をしている人にはさすがに

声をかけにくかったので、近所の

自営業のおじさん雑談、

「定価だときついね〜

まあ、住民は増えているし、

2kなら、所帯持っている人でも

需要あるだろうし、駅から近いしねー」

などと、話していました。。

まあ、中を見てみないと修繕に

どのくらいかかるかはわかりませんが。。

10戸中8戸埋まっているのは

いい傾向ですね、



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posted by きみと at 04:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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