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2006年08月04日

行動日誌005

行動日誌005

今日は久々に、物件を見に行きました。。


実は2年前も見に行ったことのアル物件だったんですね。。。


うだるような暑さの中、LOWな気持ちでいきました。。



あいかわらず、ぼろい!!(築43万年)ステキ!!


非常階段の端っこ物置状態といい、


耐震法以前の建築といい、


錆びがわからない、エンジ色の配色といい


ごみ置き場のよごれっぷりといい、


エントランスのslammin'な感じといい、、






「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ




その基準で、評価しますと。。

金額 510万円 

ターミナル駅から40分弱

徒歩8分

築年数 43万年

近隣賃貸相場 4.4万円

構造 SRC

管理費+修繕積み立て費 4600+6900=>13800円/月=>16.6万/年

間取り ワンルーム

占有面積 21平米

年間予想家賃 4.3×12=>51.6万円=>16.6万円を引くと=>40万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値510×.051=>260万円


25%=>40/0.25=>160万円
30%=>46.8/0.30=>133万円
35%=>46.8/0.35=>114万円

築年RCワンルームで260万円近く出して7年で回収というのは
全然、全く面白くないですね。。。
管理費修繕積立金高すぎだし。。

114万円以下なら買います。。

諸経費11%として

114万円×1.11=>126万円 それでも

実質で31%ですから

「まあ、1000件探せば間違えて1件くらいあるかもね」

な、物件探しなんでそこのところよろしくです。。

(というか、書いてあること、注釈つけないと、意味不明だろうな。。。)




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1階は商業施設、2階も事務所が多い。。
間違ってすんでみたい??という感じです。。





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posted by きみと at 09:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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