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2006年07月30日

行動日誌004

行動日誌004

今日は、物件を見に行きました。。

自分をだましまくりました。。

(だます私,以下A)「じゃあ、軽くyahoo不動産開いてみよっか?」

(だまされる私,以下B)「あ、はい」

A:「じゃあ、軽く500万円以下の物件みてみそ?」

B:「みるだけね。。」

A:「そうそう、いい感じ、1枚だけプリントしてみよっか、地図もついでに。。」

B:「まあ、1枚くらいなら・・」

A:「行きかたも調べとこう、んで、とりあえず、この間買った、デジカメと、電卓持って電車乗ってみる?」

B:「まあ、でかける用事あったから、とりあえずね。。」


と、まあこんな感じ、久々に見に行ったのですが、暑い暑い、所用で、親類と

食事とビールを飲んだ後だったのですが、徒歩15分のはずが、道に迷い、

交番に聞き、○マ○運輸のドライバーに聞き、40分くらいかけていったのであります。。

で、エートその前に


「物件を見た」というのは、

有名な不動産投資家ドルフデルースさんの基準で言えば

「なぜ、この物件を購入したいか、もしくはパスしたいかを、

説明できる程度に評価する」


と、↓の本に書いてあったので


超不動産投資のすすめ



その基準で、評価しますと。。

金額 420万円 

ターミナル駅から50分弱

徒歩15分

築年数 20万年

近隣賃貸相場 4.6万円

構造 RC

管理費+修繕積み立て費 6000+1000=>7000円/月=>8.4万/年

間取り ワンルーム

占有面積 18平米

年間予想家賃 4.6×12=>55.2万円=>8.4万円を引くと=>46.8万円

以下、自分基準ですが、、

可能指値420×.051=>214万円


25%=>46.8/0.25=>187万円
30%=>46.8/0.30=>156万円
35%=>46.8/0.35=>133万円

築20年RCワンルームで200万円近く出して5年で回収というのは
あまり面白くないですね。。。

133万円以下なら買います。。

諸経費11%として

133万円×1.11=>148万円 それでも

実質で31%ですから

ネクストネクスト。。。

(というか、書いてあること、注釈つけないと、意味不明だろうな。。。)




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 ■表面利回り(とは)って?
 ■物件を見たとは?
 ■物件はどうやって買うの?





行動日誌005を読む




エントランス、60戸近くあって表札あるのが4戸..
うらには、放置バイク、放置自転車、放置家具の山。。
あるいみそのへん納得させれば指値とおったりして。。
近隣はあまり治安よさそうではないが、
駅からの商店街は住みやすそうでした。。


realestateinvestment001.jpg











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posted by きみと at 00:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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